Как, при покупке квартиры, избежать неприятностей - консультируют юристы

Аферисты появляются везде, где можно нажиться. Поэтому неудивительно, что махинации с недвижимостью всегда привлекали внимание мошенников разных мастей. Ведь, с одной стороны, всем нам, что бы ни происходило в мире или стране, хочется жить лучше, поэтому спрос на квадратные метры всегда есть. А с другой, здесь «крутятся» немалые деньги, которые могут стать легкой добычей нечистых не руку граждан. 

Наиболее известной жилой аферой в Украине по праву считается «Элита-Центр». Тогда, в далеком 2006 году, многие, продав свои квартиры и набравшись кредитов, «клюнули» на дешевые квадратные метры и понесли свои сбережения «элитчикам». Как позже выяснили правоохранительные органы, жертвами аферистов стал 1751 инвестор. А общая сумма, которую получили мошенники от граждан, оценивается более чем в 400 млн грн. 

Афера получила такой общественный резонанс, что вопросами обеспечения квартирами горе-инвесторов занимались на правительственном уровне. Однако, несмотря на это, количество выданных вкладчикам «Элита-Центра» квартир едва превышает полторы сотни. Недаром в конце февраля около 100 пострадавших вышли к стенам Киевской городской госадминистрации с требованием ускорить решение их жилищных проблем. 

Но жертвами аферистов могут стать не только те, кто идет на поводу своей не то наивности, не то жадности, не то безответственности. В прошлом году правоохранительными органами была задержана группа аферистов, которые продавали квартиры без ведома хозяев. Схема оказалась очень простой. Один из участников аферы обращался в суд с требованием возместить долг, который перед ним якобы имел второй участник аферы. «Должник» соглашался отдать в счет долга якобы имеющуюся у него квартиру. Суд выносил соответствующее постановление, с которым мошенники обращались в БТИ и переоформляли документы на нового владельца. 

Попасть в неприятную ситуацию могут и те, кто занимается вполне легальным квартирным бизнесом. В начале этого года в Киеве разоблачили группу мошенников, которые набрали кредитов на сумму свыше 15 млн грн под залог чужих квартир. Преступная группировка из 13 дельцов подделывала документы на жилье. Жертвами мошенников становились киевляне, которые сдавали квартиры внаем. Преступники брали у них оригиналы документов, чтобы оформить договор аренды на 2-3 месяца, изготавливали фальшивки и отправлялись с ними в банки. 

Не чистых на руку «строителей» хватает не только в Киеве. В пригородной Боярке обманутым местным жителям уже более пяти лет приходится жить... в бане. Их туда временно переселили из общежития одного из боярских предприятий, которое решило на месте старых двухэтажных бараков построить современные высотки. Однако застройщик, с которым предприятие подписало договор, так и не смог завершить строительство. Без крова остались не только бывшие жители общежитий, но и инвесторы, которые приобрели квартиры в новостройке. Сейчас дело расследуют правоохранительные органы, а местная власть вместе с пострадавшими ищут способ завершить возведение многоэтажки. 

Жилищные аферы процветают и за рубежом. Своих «элитчиков» имеет даже такая, казалось бы, спокойная и по-советски стабильная страна, как Беларусь. 

В милицию Минска обратились почти триста обманутых покупателей квартир от застройщика «Террастройинвест». Все они принесли договоры о покупке жилья в строящемся доме. При внимательном изучении оказалось, что на 461 квартиру в многоэтажке претендовало более 700 владельцев. За будущие элитные квартиры 285 обманутых дольщиков рассчитывались наличными, отдав мошенникам около $15 млн. Как и в случае с «Элита-Центром», инвесторы «повелись» на дешевизну предлагаемого жилья. 

Но наиболее глобальными оказались махинации на ипотечном рынке США, которые привели к финансовому кризису, охватившему весь мир. Проблемы за океаном начались еще в 2007 году, когда выяснилось, что во многих финансовых учреждениях не чистые на руку банкиры массово выдавали кредиты на покупку жилья неплатежеспособным гражданам. В 2008 году представители ФБР в рамках борьбы с мошенничеством по ипотечным кредитам провели арест нескольких сотен участников рынка недвижимости. Позднее Министерство юстиции США заявило, что ведет расследование 144 дел в отношении 406 человек – от банковских топ-менеджеров до рядовых агентов по продаже недвижимости. По оценкам ФБР, прямой ущерб от действий мошенников составил не менее $1 млрд. 


Не жильем единым 

Хитрецы обманывают не только простых граждан, желающих обзавестись крышей над головой. Популярность выдающемуся аферисту Виктору Люстигу принесла удачная попытка продать Эйфелеву башню. Весной 1925 года в одной из французских газет он прочитал, что башня обветшала и требует дорогостоящего ремонта. В голове мошенника тут же родился гениальный план. Представляясь заместителем министра почты и телеграфа, он встретился с представителями рынка переработки металла и рассказал «по большому секрету», что Эйфелеву башню планируют сдать на металлолом, поскольку денег на ее содержание нет. При этом он попросил предпринимателей не поднимать шумиху, чтобы не вызвать возмущение общественности. В итоге Люстиг продал право на утилизацию башни Андре Пуассону, пишет Мирквартир. Получив деньги, аферист бежал в Вену. А бизнесмен, не желая опозориться, не проронил о совершенной сделке ни слова. Через пару лет Люстиг вновь вернулся в Париж и по той же схеме продал башню снова. Но на этот раз мошеннику повезло меньше. Обманутый предприниматель обратился в полицию. Люстига задержали в США и приговорили к 20 годам тюрьмы. 

Комментарии экспертов. 

Дарья Ганзиенко, 
юрист международной юридической фирмы «Integrites» 

Категории риска при покупке квартиры зависят от того на первичном или вторичном рынке приобретается недвижимость. Во избежание длительных судебных разбирательств, покупателям жилья на первичном рынке следует тщательно проверять, не находятся ли имущественные права на квартиру в залоге. Так же отдельное внимание следует уделить изучению документов на земельный участок, на котором построен дом. К тому же, чтобы не стать жертвой мошенников, необходимо помимо тщательного изучения разрешительной документации на строительство, так же собрать информацию о застройщике и его предыдущих проектах. 

При покупке жилья на вторичном рынке особый риск составляют квартиры, которые находятся в общей совместной собственности супругов. При продаже такой квартиры необходимо нотариально заверенное согласие второго из супругов. Если же продается квартира, в которой прописаны несовершеннолетние дети – необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства, а так же справку из ЖЕК о составе семьи или же справку о том, что в квартире никто не прописан. Чтобы не встрять в длительное судебное разбирательство по признанию недействительной сделки по купле-продаже квартиры, покупателем необходимо убедиться в том, что на квартиру никто не претендует на законных основаниях. В любом случае покупатель должен убедиться, что право собственности на квартиру принадлежит продавцу. Основанием для права собственности может быть ряд документов, например, договору купли-продажи, наследство, договор дарения и т. д. Также важно проверить, нет ли каких-либо обременений на недвижимости. 

Безусловно, в интересах покупателя самостоятельно проверить все необходимые для подписания договора купли-продажи документы, но лучше доверить этот вопрос квалифицированным юристам. Нотариус имеет доступ к Государственному реестру прав на недвижимое имущество исключительно при совершении нотариальных действий в отношении этого объекта, что не позволяет установить наличие обременений до заключения сделки. 


Надежда Клокова, 
юрист юридической фирмы «ОМП» 

Прежде всего, следует проверить документы, подтверждающие право собственности продавца на квартиру. Помимо правоустанавливающих документов мы рекомендуем проверить также документы о предыдущих переходах права собственности. Часто именно из-за дефектов при предыдущих передачах прав возникают споры и попытки вернуть квартиру. Основанием для этого могут быть нарушения прав третьих лиц. К примеру, может отсутствовать согласие жены на продажу квартиры или разрешение органов опеки, или нарушены права наследников. Ели имело место принудительное взыскание недвижимости на основании решения суда, не исключено, что бывшие собственники еще могут оспаривать решение. С такими квартирами следует быть особенно осторожными. 

Если речь идет о квартире на вторичном рынке, продавец должен иметь правоустанавливающие документы (например, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, договор дарения прочее), а также документ, подтверждающий государственную регистрацию права собственности. Перед сделкой нотариус потребует также справку из ЖЕКа о зарегистрированных в квартире лицах, проверит наличие ипотек и арестов. Помимо этого стандартного перечня рекомендуем также запросить у продавца справки обслуживающих организаций об отсутствии задолженностей по квартплате и коммунальным платежам, а также получить технический паспорт на квартиру. 

Если возникли сомнения касательно «чистоты» документов, лучше обратится к специалистам и получить их заключение, прежде чем решатся на покупку. Нотариусы также оценивают документы перед продажей, однако их проверка достаточно поверхностная. 

На первичном рынке основные риски связаны со схемами приобретения имущества. Ведь покупатель приобретает не квартиру, а имущественные права, квадратные метры, права требования и прочее. Возможность по окончании стройки все-таки оформить в собственность квартиру зависит, в том числе, от порядочности застройщика, наличия финансирования для строительства, правильности и полноты оформления разрешительных документов на стройку. 


Анна Козловская, 
руководитель департамента операций с недвижимостью АН «Valion» 

При покупке квартиры нужно обращать внимание на правоустанавливающие документы, а именно на документ удостоверяющий право собственности. Подозрение должны вызвать: генеральная доверенность, дарственная и наследство не в кругу семьи, решение суда (в определенных случаях). В любом случае документы должен смотреть профессионал и только после этого можно делать какие-либо выводы. 

Для того чтобы гарантировано не попасть к непрофессиональному риэлтору или в руки афериста, обращайтесь только в крупные агентства, которые имеют офис, существуют на рынке не менее 5 лет, имеют свой сайт. Спрашивайте рекомендации знакомых, друзей, коллег, которые тем или иным способом сталкивались с риэлторами. Работайте с одним риэлтором, тем самым Вы себя ограждаете от риэлторов-аферистов. 

Кроме того, чтобы обезопасить себя, перед началом сотрудничества нужно подписать договор с компанией, в которой работает риэлтор. Это двусторонний договор о намерениях между агентством недвижимости и клиентом, который хочет купить или продать недвижимость и нуждается в услугах профессионалов. Грамотные клиенты работают именно по таким договорам. Это обезопасит вас, и позволит сэкономить время. Кроме того, хороший риэлтор всегда вас проконсультирует, расскажет об истории объекта, а также подскажет, на что нужно обратить внимание, чтобы избежать каких-либо проблем. В то же время, за законность сделки по закону ответственность несет нотариус.