Новый порядок регистрации недвижимости

Мы неоднократно рассказывали о готовящемся изменении системы регистрации прав собственности на недвижимое имущество, которая должна заработать с 1 января 2013 года. На днях Кабинет министров Украины упростил порядок регистрации недвижимости. Однако некоторые эксперты считают, что новые условия наполнения и ведения базы данных обо всех собственниках домов и квартир в нашей стране несет в себе серьезные риски и имеет законодательные лазейки, которые могут быть использованы мошенниками. 

Вскоре можно будет регистрировать права на недвижимость у нотариуса сразу после заключения сделки. 

Для начала напомним, что Президент подписал Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно совершенствования и упрощения процедуры государственной регистрации земельных участков и прав на недвижимое имущество», согласно которому уже с 1 января 2013 года осуществлять госрегистрацию права собственности, других имущественных прав и их обременений на уже зарегистрированные объекты недвижимого имущества с внесением соответствующей информации в Государственный реестр имущественных прав смогут нотариусы. Им будет предоставлен доступ к электронной базе данных реестра. Кроме того, новый закон разрешает подавать документы для госрегистрации в электронном виде. 

А на днях правительство приняло постановление, вносящее поправки в порядок регистрации. Как заявил министр юстиции Украины Александр Лавринович, изменения существенно облегчат жизнь граждан Украины, в частности, при госрегистрации прав на недвижимость, а также в случаях, когда недвижимое имущество становилось предметом налогового залога. 

Так, Кабмин признал утратившим силу Постановление от 26 мая 2004 года «Об утверждении временного порядка государственной регистрации сделок». И теперь после дарения или купли-продажи недвижимости гражданам не придется обращаться к нотариусу с необходимостью вносить соответствующее соглашение в реестр сделок, а впоследствии, получив выдержку из реестра, обращаться к сотрудникам БТИ для регистрации права на имущество. Вскоре граждане смогут регистрировать свои права на недвижимость непосредственно у нотариуса сразу после заключения сделки или оформления наследства. 

Кроме того, правительственным постановлением определено, что для проведения госрегистрации права собственности на новый или реконструированный объект заявитель подает в орган государственной регистрации прав технический паспорт на такой объект. 

«Все эти расходы на обучение, страховку, покупку ключей доступа будут заложены в стоимость услуг нотариуса» 

Однако многие юристы и специалисты, которые сейчас занимаются регистрацией прав, предостерегают, что после упрощения процедуры возникнут новые риски. Об этом «ФАКТАМ» рассказал директор Всеукраинской ассоциации БТИ Дмитрий Павленко. 

— Кому с 2013 года будет предоставлено право регистрации недвижимости? 

— Будет три субъекта регистрации прав на недвижимость: создаваемое сейчас государственное предприятие «Укргосреестр», кадастровые регистраторы и нотариусы. Регистраторы БТИ с нового года утратят доступ к реестру. Хотя за оставшиеся несколько месяцев ситуация может измениться. 

Дело в том, что нотариусы и кадастровые регистраторы были задействованы только потому, что недавно созданная правительственная структура «Укргосреестр» оказалась неспособной выполнять все возложенные на нее функции, так как процентов на 80 состоит из сотрудников, которые никогда не занимались регистрацией. Кроме того, возник риск, что госпредприятие просто не справится с потоком посетителей по всей стране. Это несмотря на то, что штат данной организации увеличен до шести тысяч человек. Также хочу напомнить: «Укргосреестр» должен был заработать еще с начала нынешнего года, но оказался абсолютно не готов, и срок введения нового порядка регистрации недвижимости быстро перенесли на год. Если бы государство не расширило перечень регистраторов, то очень скоро возникли бы проблемы, очереди, задержки с оформлением, что вызвало бы недовольство граждан. 

Кстати, с 1 января регистрировать сделки будут только сотрудники «Укргосреестра». Нотариусы и кадастровые регистраторы полностью подключатся к работе лишь с 1 июля. Таким образом, им дается время на приобретение паролей и ключей к реестрам, освоение специальности регистратора... Хочу отметить, что по законодательству квалификацию регистратора обязательно должны получить сами нотариусы. Хотя, возможно, они будут дополнительно обучать специальных сотрудников, поскольку самостоятельно вряд ли справятся со всей работой. 

— Во сколько обойдется регистрация права на недвижимость у нотариуса? 

— Точную цифру пока назвать невозможно, но в любом случае это будет намного дороже, чем сегодня стоит в БТИ. Ведь нотариус несет существенные затраты на подключение к реестру, приобретение ключей, обучение. Также согласно законодательству нотариус, выполняющий регистрацию прав собственности, обязан ежегодно оформлять страховку на сумму страховой выплаты не менее миллиона гривен. Это делается для того, чтобы обезопасить имущество граждан и возместить ущерб в случае потери недвижимости по вине нотариуса. Естественно, все эти расходы будут заложены в стоимость услуг. 

— В конце 2011 года введение нового порядка регистрации прав собственности было перенесено на год из-за неготовности и нового государственного регистратора, и самого реестра. Как сейчас обстоит дело с электронной базой данных о правах собственности миллионов граждан? 

— Похвастаться пока нечем. Реестр, где хранится информация о ранее зарегистрированных объектах, наполнен в среднем на 60-70 процентов. В ряде регионов показатель гораздо ниже. При этом учтите, что бумажные носители, на которых содержится многолетняя история переходов права собственности на большинство объектов недвижимости, находятся в распоряжении органов местного самоуправления. Более того, кое-где архивы прошли денежную оценку и поставлены на баланс. Для передачи любого имущества, в том числе документов, из коммунальной в государственную собственность необходимо разрешение владельца, в данном случае — местных властей. Поэтому государство не может просто потребовать: отдайте нам все документы. А местные власти не заинтересованы в передаче архивов, поскольку эти бумаги им тоже нужны. Не говоря уже о том, что власти несли затраты на наполнение и содержание архивов в течение десятилетий. Неразбериха возникла из-за того, что до сих пор нет четкой законодательной процедуры передачи информации, архивов, документации из коммунальной в государственную собственность. 

В результате сегодня во многих случаях крайне проблематично внести в реестр достоверную информацию, так как нет точных данных ни о собственнике объекта, ни об истории смены владельцев. А это создает прекрасные условия для аферистов. 

«Сведения о технической инвентаризации квартиры человек получит только после регистрации своего права собственности» 

— А какие подводные камни есть в новой процедуре регистрации прав собственности? 

— Еще раз отмечу, что самая большая проблема, создающая сейчас почву для всевозможных махинаций, — это отсутствие связи между достоверной информацией об объекте недвижимости, его историей и регистратором, к которому обращается гражданин для того, чтобы узаконить свое право. В результате мошенники, используя подложные документы со всеми печатями и подписями либо несуществующие решения судов, смогут в атмосфере хаоса и неразберихи проворачивать свои аферы и отнимать у людей жилье. 

Например, 10 января 2013 года к государственному регистратору «Укргосреестра» приходит гражданин Иванов с решением суда о передаче ему некой квартиры, ранее принадлежавшей Сидорову. Исчерпывающей информации об объекте в реестре еще нет. Регистратор может внести данные о новом собственнике в реестр, а потом вдруг окажется, что все совсем не так и квартира принадлежала не Сидорову, а Петрову, который не знает ни о каком решении суда. Я привел простейший пример, но вариантов может быть множество. 

Хочу отметить, что сейчас такая ситуация невозможна в принципе, так как государственной регистрацией занимаются сотрудники БТИ, которые имеют доступ ко всей документации об объекте и его собственниках. Достаточно посмотреть инвентарное дело на недвижимое имущество. Благодаря этому только за последнее время было раскрыто несколько групп мошенников, пытавшихся незаконно присвоить чужое жилье. Но ни регистраторы «Укргосреестра», ни нотариусы не будут иметь возможность ознакомиться с технической документацией, так как она остается в региональных БТИ. Кроме того, новые регистраторы пока не имеют опыта работы с реестром. 

— То есть незыблемость права частной собственности на недвижимость миллионов людей напрямую будет зависеть от квалификации регистраторов? 

— Во многом да. Сегодня именно кадры являются одной из главных проблем новой системы регистрации прав. Уже второй год формируется штат предприятия «Укргосреестр». При этом кадровый состав постоянно меняется и до сих пор полностью не сформирован. Неудивительно, ведь зарплата регистратора и ведущего регистратора составляет 900 гривен, а начальника отдела или управления — 1200-1300 гривен. Конечно, квалифицированные специалисты не стремятся в «Укргосреестр». Более того, у претендента на должность госрегистратора должно быть не менее двух лет юридической практики. Опытные юристы вряд ли пойдут на такую зарплату. А сотрудники будут пытаться дополнительно заработать. Для этого есть много способов. Например, можно установить, что регистрационный отдел официально работает с 10 до 13 часов. Создается ажиотаж и очереди. Но есть способ ускорить процесс оформления, обратившись к «нужному человеку» с определенной суммой. Это самый простой пример. Пока невозможно спрогнозировать, как заработает система регистрации прав собственности после 1 января 2013 года. 

Недавно был опубликован отчет Всемирного банка по реформированию системы регистрации, в котором были представлены рекомендации нашему Министерству юстиции. По мнению западных финансистов, для создания дееспособной системы регистрации прав необходимо обеспечить достаточное государственное финансирование, подобрать и обучить кадры и дать им возможность стажироваться хотя бы три года, чтобы стали действительно квалифицированными специалистами. 

— Допустим, сделка проводится у нотариуса и право собственности покупателя тут же вносится в реестр. Но как быть, если вдруг окажется, что в квартире сделана перепланировка, спрашивают Факты. Ведь нотариус не занимается проверкой технической документации и техинвентаризации. 

— Это еще одна большая проблема и риск для покупателей недвижимости. До последнего времени ни в инструкции по нотариальным действиям, ни в постановлении Кабмина не было указано, что первичный или вторичный регистратор (нотариус) обязан требовать технический паспорт. На днях правительство внесло некоторые изменения в свое постановление, и теперь в перечень обязательных документов для регистрации включен техпаспорт, но только новых и реконструируемых объектов недвижимости. Однако не указано, какой «свежести» должен быть этот документ, то есть как давно проводилась техническая инвентаризация. Кроме того, в инструкцию по нотариальным действиям требование о необходимости предоставления продавцом недвижимости техпаспорта так и не внесено. Выходит, прося предъявить такой документ и пытаясь обезопасить сделку, нотариус превышает свои полномочия. Опять возникает неразбериха, и ситуация будет зависеть от квалификации и добросовестности нотариуса. 

Фактически новый порядок регистрации прав собственности на недвижимость облегчил процедуру для продавца, но сделал ее менее безопасной для покупателя. Приобретая квартиру, человек должен какими-то окольными путями узнавать, была ли там сделана перепланировка, соответствует ли жилье техническим нормам и так далее. Ведь сотрудники БТИ не имеют права предоставлять покупателю техническую документацию, а продавец вроде бы и не обязан это делать. Достоверную информацию о технической инвентаризации квартиры человек получит только после регистрации своего права собственности. В принципе, он покупает кота в мешке. Ушлые мошенники даже могут продать квартиру, которой нет! Подозреваю, что еще множество негативных нюансов всплывет после того, как новая система регистрации прав начнет действовать.