Инвестиции в новостройки: страх и риск

Речь шла о том, что за 2-4% стоимости квартиры в год страховая компания обещает возместить инвестору дополнительные расходы на аренду жилья, если дом будет сдан в эксплуатацию позже обещанного срока. 

Если строительство вообще "заморозят", страховая вернет клиенту все средства, которые он заплатил застройщику. 

В последнем случае инвестор, кроме страховых взносов, должен передать страховой свои права на квартиру в "замороженной" новостройке. Мол, компания вернет себе средства, получив в собственность квартиру, когда дом достроят. 

"Экономическая правда" попыталась найти страховые компании, которые уже предоставляют или планируют предоставлять такую ​​услугу. К сожалению, не удалось найти ни одной. Есть ряд страховщиков, которые предоставляли такую ​​услугу в 2000-х годах, однако сейчас они уже этого не делают, и их нынешнее руководство не интересуется этой темой. 

Единственное, что удалось выяснить: до самого "Парк стоун" будто бы обратился кто-то из страховщиков с подобным предложением, и администрация ЖК подтвердила это через прессу. Однако что это за компания, в "Парк Стоун" не сообщают. 

Отрицательные результаты этого небольшого расследования наводят на неутешительный вывод: инвестиции украинских граждан в строительство жилья не защищены ничем. Отдавая застройщику свои деньги, инвестор не имеет никакой гарантии, кроме репутации застройщика, что он получит отдачу от своих инвестиций. 

Ведь неустойки среди украинских застройщиков выплачивать не принято, а количество "замороженных" строительных площадок в Украине впечатляет. 

Экскурс в историю 

Историю страхования финансовых рисков при инвестициях в строительство в Украине помог прояснить заместитель председателя совета Лиги страховых организаций Украины (ЛСОУ) Александр Залетов. 

По его словам, украинские страховщики страховали от недостроев до середины 2010 года. В 2008 году приняли закон, который ввел обязательную страхование имущественного интереса, связанного с участием в фонде финансирования строительства. 

Там предусматривались страховые случаи - несвоевременный ввод в эксплуатацию, несоответствие здания и его оборудования технической документации. Правительственное постановление определила максимальный страховой тариф - 1% страховой суммы. Однако в 2010 году Верховная рада отменила этот закон. 

Пока же, по словам Залетова, страховщики избегают этого вида страхования. "Обычно при страховании" от недостроев "риски имеют политический и непредсказуемый характер, поэтому страховщики первой сотни стараются не заключать подобных договоров ", - рассказывает он. 

Мол, такая ситуация вызвана невозможностью найти перестраховочное перекрытия. Иностранцы не хотят иметь дело с Украиной по таким рискам, потому что в государстве сейчас около 4 тыс. жилых недостроев. 


Многолетнее недострой возле столичной станции метро "Минская". Фото panoramio.com 
Также Залетов отмечает, что для полноценной работы страховщикам нужно иметь целый штат квалифицированных андеррайтеров с опытом работы на рынке строительства жилья и страхования рисков, а также статистику негативных событий за несколько лет. 

За достаточно короткое время существования практика страхования "от недостроя" не принесла никаких плодов. 

Как рассказал президент Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам Алексей Гончарук, юристы довольно часто сталкивались с тем, что риски инвестора были застрахованы согласно закону, однако не известно ни одного случая, когда инвестор-"физик" получил выплату от страховой компании, особенно значительную. 

"С компаниями, которые реально страховали риски, ничего и не случалось. Страховщики, как всегда, тщательно изучали застройщиков и их объекты и не страховали абы что. Остальные страхувалася в своих "карманных" компаний ", - говорит Гончарук. 

При таких обстоятельствах обязательное страхование не имело никакого практического смысла. Клиенты добросовестных застройщиков просто несли ненужные дополнительные расходы. 

"Карманные" же страховщики вряд ли спасли бы инвесторов в случае "замораживания" строительства, ибо условия договоров страхования в таких случаях формулируются так, чтобы страховой случай не наступил никогда. 

Подводные камни 

Получается, когда украинские инвестирует в строительство, от потери инвестиций его защищает только порядочность застройщика. Страховой бизнес не ни средств, ни желания помогать, а застройщики предпочитают уклоняться от уплаты неустойки. 

Есть и другие причины, почему страховщики не хотят связываться с инвестициями физических лиц в строительство жилья. 

Во-первых, это невозможность определить инвестиционные риски. "Никто не знает, как правильно просчитать инвестиционный риск при строительстве жилья, чтобы иметь правильное представление о надежности объекта или застройщика. Поэтому к предложениям подобного страхования следует относиться скептически ", - говорит Гончарук. 

Во-вторых, нередко сами застройщики в соглашениях с инвесторами не указывают точную дату ввода дома в эксплуатацию или дату передачи инвестору права собственности на квартиру, чтобы не ограничивать себя во времени. При таких обстоятельствах любая страховка будет ничтожной, ведь страховой случай может никогда не наступить. 

В-третьих, это особенности договоров, которые застройщики заключают с инвесторами. Если страховая компания согласится выплатить страховку клиенту, который не хочет ждать возобновления строительства, он не сможет получить никаких имущественных прав на недостроенную квартиру. А значит - не компенсирует своих расходов за такой выплатой. 


Символ украинского долгостроя - "Днепровские башни". Фото livejournal.com 
"Экономическая правда" уже писала, что подавляющее большинство инвестиционных сделок не дает физическим лицам никаких имущественных прав на жилье. Это касается и схемы с продажей именных облигаций, которая является наиболее распространенной в Украине. 

Оплачивая всю сумму, инвестор получает только право требовать от инвестора передать ему в собственность квартиру. До введения дома в эксплуатацию дом и все квартиры в нем принадлежат застройщику, который может отдать их в залог. 

В таком случае инвестор теряет жилье, ведь он никогда не был его собственником. Квартира переходит в собственность кредитора застройщика. 

В таком же положении окажется и страховая компания, потому инвестор не может передать ей ничего, кроме права требования, которое настанет неизвестно когда. А если и наступит, то к этому времени застройщик вполне может успеть заложить жилье. 

Единственное исключение - договоры купли-продажи имущественных прав на строящиеся квартиры. Однако в Украине мало застройщиков, работающих по такой схеме. 

Российской опыт 

Единственный случай, когда обманутые украинские инвесторы получили компенсацию за потерянные инвестиции, - это афера со строительством "Элита-центр". Некоторым пострадавшим в этом громком скандале за счет городского бюджета обещают выделить квартиры, должен построить "Киевгорстрой". 

Интересно, что в России и власть, и частные страховые компании пытаются решить эту проблему рыночными методами. 

Недавно Госдума приняла закон, предусматривающий с 2014 года обязательное страхование ответственности застройщиков перед инвесторами. Делать они это могут через страховые компании и самостоятельно, создавая совместные страховые фонды. 

Также довольно легко можно найти страховую компанию, страхует финансовые риски инвесторов - преимущественно по договорам долевого участия в строительстве жилья. 

Конечно страховщики предпочитают работать только с проверенными и надежными застройщиками, однако есть единичные случаи, когда страховые компании объявляют об уплате страховых взносов тем клиентам, которые желают вернуть свои инвестиции после "замораживания" строительства. 

Так ООО "Национальное страховое и кредитное агентство" уже дважды объявляло о выплате по страховкам СК "Радониж" от незавершенного строительства в двух ЖК Подмосковья - возврат инвестиций в обмен на права инвестора на квартиру.