Покупка квартиры в новостройке: как получить жилье вовремя?

Редкий покупатель квартиры в новостройке не сталкивается с безбожными опозданиями при сдаче дома. Как заставить застройщика поторопиться?

Месяц-два задержки со сдачей жилья в эксплуатацию — это практически мечта любого инвестора, который вкладывает деньги в строящееся жилье. Опоздание на 4-6 месяцев — почти норма. 

А вот при затягивании больше чем на полгода надо бить тревогу — это плохой сигнал. Если строительство уж совсем не укладывается в график, активные инвесторы пытаются так или иначе воздействовать на застройщика. Но прежде чем бросаться в отчаянный бой с долгостроем, юристы рекомендуют выяснить причину задержки строительства. 

Для этого покупатель квартиры должен направить продавцу жилья письменный запрос. С этого момента все вопросы, ответы и реакции сторон должны фиксироваться — такая информация очень поможет во время возможного судебного разбирательства. 

Для начала инвестору важно тщательно изучить договор и оценить юридические перспективы тех или иных своих действий. 

Например, если покупатель инвестировал в строительство квартиры через покупку облигаций, плановый срок введения дома в эксплуатацию, отраженный в договоре как "информационные данные", может существенно отличаться от даты погашения облигаций. Так застройщик оставляет себе "про запас" несколько лет, в течение которых можно безнаказанно затягивать стройку. 

"Известна практика, когда по истечении срока погашения облигаций инвесторам удавалось истребовать возмещения убытков от застройщика, который до этого момента не выполнил принятые обязательства", — говорит адвокат ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры" Наталия Доценко-Белоус. 

Если ситуация выглядит уж совсем безнадежной, можно пойти и на крайние меры — добиваться замены застройщика и привлечения инвесторов к управлению проектом. Для этого придется пройти непростой путь и в конечном итоге переоформить объект незавершенного строительства на жилищно-строительный кооператив (ЖСК), учрежденный инвесторами. После этого пайщикам придется дофинансировать строительство из собственного кармана. 

Примеры такого рода действий есть: из-за застройщика-банкрота инвесторы киевского ЖК "Три Богатыря" организовали ЖСК "Наш Дом". По предварительным оценкам, в достройку дома им нужно вложить еще около 500 грн. за "квадрат". Это небольшая цена за спасенные инвестиции, ведь благодаря созданному кооперативу сегодня на стройплощадке возобновилась работа. 

Увы, действующее законодательство не способствует защите прав покупателя первички. Строители в 2009 году смогли "продавить" принятие закона Украины "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства", которым введен мораторий на расторжение договоров, возврат внесенных денежных средств, а также применение к застройщикам финансовых санкций. 

Правда, этот закон дает послабление застройщикам только на 18 месяцев. Если отсрочка сдачи в эксплуатацию превышает этот срок, мораторий на применение санкций уже не действует, а значит, можно смело разворачивать "боевые действия". Однако на договоры, заключенные с застройщиками до января 2009 года, закон не распространяется. А с 2013 года это антикризисное положение и вовсе утратит силу. 

Итак, есть три документа, которые определяют позицию инвестора: Гражданский кодекс, закон Украины "О предотвращении..." и договор с застройщиком. 
Дорога в суд 

Выяснив причины отсрочки, покупатель может переходить к конкретным действиям. Сначала необходимо направить в строительную компанию претензию с требованием выполнить условия договора. "В случае невыполнения вопрос решается в судебном порядке. Обычно можно потребовать только возмещения убытков. Но это не решает проблемы, так как объект остается недостроенным (а вложенные средства — невозвращенными — Ред.). 

Поэтому инвесторы зачастую подают иски о расторжении договоров или признании их недействительными", — резюмирует старший юрист АК "Коннов и Созановский" Дмитрий Сичкарь. Юристы подтверждают, что единичные прецеденты судебных решений в пользу инвесторов есть, однако стороны, как правило, не афишируют факты расторжения договоров или выплаты реальных компенсаций. 

Параллельно с судебными разбирательствами инициативные группы жильцов штурмуют кабинеты городских чиновников, общаются со СМИ и организовывают публичные акции протеста. Иногда имеет смысл и обращение в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела против застройщика. 

Конечно, на руку покупателю играет наличие в договоре условий о весомых финансовых санкциях в случае невыполнения обязательств. Но даже если таковых не имеется, можно руководствоваться законом — Гражданский кодекс четко указывает на ответственность подрядчика и возмещение материального ущерба в случае нарушения им обязательств. 

Худшее, с чем может столкнуться инвестор, — это если компания признает себя банкротом. Юристы говорят, что если застройщик не является платежеспособным, любые методы воздействия, включая судебные иски и жалобы в правоохранительные органы, дают нулевой результат. То же относится и к выполнению решения суда в пользу инвестора. Ведь "трест, который лопнул", вряд ли бросится искать средства для выплаты покупателям за виртуальные метры. Поэтому у последних остается единственный шанс — создавать ЖСК и достраивать дом. 

Квартиры, оставшиеся нераспроданными, земельные участки и другое имущество несостоятельного застройщика, если таковое не будет заранее растащено, — все это поможет инвесторам завершить проект с минимальными финансовыми вливаниями. Но, к сожалению, компании, объявляющие себя банкротом, обычно не оставляют весомых активов, кроме офисной мебели, бэушной оргтехники и собственно недостроя. А история с "Тремя богатырями", которую мы упоминали, — она скорее из разряда счастливых исключений. 

Купив жилье у застройщика в только что сданном в эксплуатацию доме, я более полугода вынужден отстаивать свое право вселиться в квартиру! 

Сергей Бахин, житель Киева 

Когда мне удалось забрать депозит из рекапитализированного банка "Киев", я решил купить квартиру в столичной новостройке. Чтобы минимизировать риски, я выбрал, как мне казалось, наиболее надежную строительную компанию — ХК "Киевгорстрой". У этого застройщика в феврале 2011 года я приобрел двухкомнатную квартиру в доме по адресу ул. Урловская 34-А. Радовало то, что новостройка уже была сдана в эксплуатацию. 

Застройщик обещал начать заселение через 1-2 недели, и я не предполагал, что в этой ситуации могут возникнуть какие-либо проблемы. Однако дом не заселяется уже на протяжении 6 месяцев. Мы выяснили истинную причину задержки заселения: "Киевэнерго" не подключает дом к постоянной схеме электроснабжения из-за того, что "Киевгорстрой" якобы не выполнил определенные условия. 

Чтобы добиться справедливости, представитель нашей инициативной группы был на приеме у главы Киевской городской государственной администрации Александра Попова. Мы подали заявление в прокуратуру, готовим иск, проводим акции протеста. Хозяева кабинетов изо дня в день обещают немедленно решить вопрос, но ситуация не меняется. 

Прежде чем предпринимать какие-то жесткие действия в отношении застройщика, стоит оценить его состояние и свои юридические позиции.